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楊某訴朱某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

發(fā)布時(shí)間:2021-02-04 16:23:13      點(diǎn)擊次數(shù):438

【案情概要】

2018年3月19日,徐州美房第壹房屋置換經(jīng)濟(jì)有限公司作為中介,原被告雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,約定被告將將位于徐州市云龍區(qū)寶龍廣場(chǎng)的一處房屋出賣(mài)給原告。協(xié)議簽訂后,原告依約支付房款,被告將房屋交付給原告使用,但遲遲未協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶。原告遂訴至法院要求被告承擔(dān)違約金30萬(wàn)元并配合原告辦理過(guò)戶。

【案件分析】

我所接到被告的委托后,我們?cè)谑崂戆讣邪l(fā)現(xiàn),涉案房屋系婚后購(gòu)買(mǎi),雖然暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證但是仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。并且在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上未見(jiàn)被告妻子簽字,同時(shí)原告也并無(wú)證據(jù)證明被告具有其妻子的委托授權(quán),故被告的行為屬于無(wú)權(quán)處分。在此種情況下,合同雖然有效,但是如無(wú)被告妻子配合無(wú)法完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此原告只能以此追究被告的違約責(zé)任,但無(wú)法要求被告配合過(guò)戶。在庭審中我們考慮到委托人的意愿,最終我們作出如下調(diào)解建議:原告僅要求其訴請(qǐng)的十分之一違約金(3萬(wàn)元),被告配合原告辦理房屋過(guò)戶但對(duì)于房屋過(guò)戶所產(chǎn)生的各種稅費(fèi)均有原告自行承擔(dān)。

【律師建議】

無(wú)權(quán)處分的人處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn),該合同可能有效,但即使有效,若無(wú)另一方配合也無(wú)法完成物權(quán)轉(zhuǎn)移。因此,買(mǎi)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前,應(yīng)認(rèn)真審查房屋的權(quán)利狀況,要求售房者提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻同意處分的證明,盡量保留夫妻雙方共同同意賣(mài)房的證據(jù),以免侵犯其他共有人的權(quán)利,同時(shí)為了充分保障自己的權(quán)利。在買(mǎi)房時(shí),應(yīng)向房產(chǎn)登記部門(mén)、小區(qū)物業(yè)以及鄰居等多了解房屋狀況。最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字,共同到房管部門(mén)去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù);如果售房夫妻無(wú)法同時(shí)到場(chǎng),宜要求出售方提供公證委托等手續(xù)。

 



鄭某成、鄭某如訴朱某土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

【案情簡(jiǎn)介】

朱某通過(guò)鄭某成介紹與鄭某如簽訂《農(nóng)村土地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》約定朱某以4萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)鄭某如門(mén)前土地120平方米。2019年7月18日,朱某將54000元交給了鄭某成,鄭某成將其中的40000萬(wàn)元交給鄭某如。同時(shí),朱某請(qǐng)鄭某成幫忙組織施工人員在上述土地上施工建造房屋,使用費(fèi)用由朱某支付。該房屋建成后不久便被政府予以拆遷,朱某取得補(bǔ)償款48300元、誤工費(fèi)500元。鄭某將其取得土地補(bǔ)償款8800元轉(zhuǎn)交給了朱某。后朱某向法院起訴要求鄭某成、鄭某如返還土地轉(zhuǎn)讓款5400元。

【案件分析】

朱某與鄭某如簽訂的《農(nóng)村土地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容違反了《中戶人民共和國(guó)土地管理法》第二條、《合同法》五十二條的規(guī)定(彼時(shí)《民法典》未生效,《合同法》為有效狀態(tài)),雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。在本案涉案合同雙方都有過(guò)錯(cuò)的情況下。土地補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸于于鄭某如,對(duì)于違章建筑的補(bǔ)償款因該建筑物系朱某建設(shè),所以該筆補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸屬于朱某。貳鄭某成取得的14000元因無(wú)法律依據(jù)屬于不當(dāng)?shù)美?,?yīng)當(dāng)返還給朱某。我所根據(jù)以上分析提交了代理意見(jiàn),最終法院判決二被告返還朱某所支付的54000元。

【律師心得】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有,其中包括上述所建房屋所用的宅基地,這是國(guó)家對(duì)廣大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利,組織成員之外的其他人無(wú)權(quán)享有。另外,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同效力,雖然是雙方真實(shí)意思的表示,合同是成立的,但因違反合同法第五十二條第五項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的之規(guī)定,并不會(huì)產(chǎn)生效力,當(dāng)然也辦理不了產(chǎn)權(quán)登記。

上述的房屋平時(shí)居住一般不會(huì)出現(xiàn)太大的矛盾和糾紛,但如遇到行政征收時(shí),面對(duì)數(shù)額巨大的拆遷補(bǔ)償款,出賣(mài)人往往會(huì)不講誠(chéng)信,將拆遷補(bǔ)償款占為己有,小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)房人往往會(huì)訴之法院要求出賣(mài)方返還房屋拆遷補(bǔ)償款后,其判決結(jié)果往往會(huì)是認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定,合同被認(rèn)定無(wú)效后自始是無(wú)效的,其法律后果就是雙方互負(fù)返還義務(wù):買(mǎi)房人應(yīng)將房屋返還出賣(mài)人,出賣(mài)人有義務(wù)返還購(gòu)房款及利息給買(mǎi)房人,如果造成買(mǎi)房人損失的,賣(mài)房人還需賠償損失,但對(duì)于拆遷房屋價(jià)值升值的部分,買(mǎi)受人的合法權(quán)益很難得到保障。在此提醒廣大小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)約定一定要注意兩個(gè)方面“一是拆遷該房的補(bǔ)償款全部歸買(mǎi)房人所有;二是購(gòu)房合同被法院認(rèn)定無(wú)效后,合同條款的該約定仍然有效”。


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